Size: large
Type: image
Det er et stort prosjekt å renovere boligmassen i et borettslag. Da kan det være vanskelig å vite hvor man skal starte.
– Vi ser ofte at borettslag ikke vet hvor de skal starte, om det er rør eller vegger. Det sier energirådgiver i OBOS Prosjekt, Carina Hiorth, om borettslag som tar kontakt for å få gjennomført større vedlikehold.
Sammen med prosjekt- og byggeleder, Kiki Eide, gir hun råd til borettslag og sameier om rehabilitering, vedlikehold og energieffektivisering.
Styrer i borettslag og sameier har en vedlikeholdsplikt i henhold til borettslagsloven, og derfor er dette ofte på agendaen i styremøtene.
Samtidig ser de at mange styrer og styreledere møter motstand på generalforsamlinger fra beboerne. Argumentene mot rehabilitering er ofte at «det er for dyrt», eller «trenger vi det nå», forteller Hiorth og Eide.
Men å utsette renovering eller oppussing fordi det koster for mye kan føre til at bygningsmassen forvitrer. Dermed blir kostnaden mye høyere når det først må gjøres.
Carina Hiorth og Kiki Eide i OBOS Prosjekt bistår borettslag og sameier med å finne de riktige energieffektiviseringstiltakene. Foto: Ellen Omland
Hiorth og Eide i OBOS har klare råd om selve prosessen og hvordan overtale beboere på generalforsamlingen.
I løpet av prosessen er det viktig å involvere beboerne, også om hvilke tiltak de ønsker og ser behov for å gjennomføre.
OBOS og USB er to av flere som kan bistå borettslaget eller sameiet med hvordan borettslaget forvaltes, enten som forretningsfører eller andre vedlikeholdsoppgaver.
Alle bygg må ha en plan, uansett om det er så lite som at det skal males om to år. Med en plan er det lettere å få oversikt og vite når ting må bli gjennomført. Hvis dere maler bygningen i år, før opp når bygningen må males igjen. Eksterne prosjektledere kan bistå med å få oversikt.
Før dere starter rehabilitering er det viktig å kartlegge hvilke tiltak som kan gjennomføres i akkurat deres bygningsmasse. En energirådgiver vil kunne hjelpe til med å regne ut hvor stor effekt tiltakene vil ha og hva som vil lønne seg. En energirådgiver kan også hjelpe med å søke om tilskudd til prosjektet fra Enova og Klima- og energifondet i Oslo kommune. Nå kan du også få tilskudd til å leie en energirådgiver fra Enova. Ofte er prosjektlederen også energirådgiver, og vil kunne hjelpe styret med å både skaffe oversikt over renoveringsbehov og kartlegge energieffektiviseringstiltak.
Avhold gjerne et informasjonsmøte om planene så tidlig som mulig, helst før noe er iverksatt. Da involveres beboerne i prosessen, og det vil være lettere å få gjennomslag. Vær åpen om behovet for oppgradering. Gi informasjon i små porsjoner og med et enkelt språk, slik at alle forstår.
Hvis det er tiltak som vesentlig endrer bygningsmassen kan det hende dere må søke kommunen om lov. Sjekk hvilke tiltak her, og ta eventuelt kontakt med Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune.
Lag en utfyllende beskrivelse av hvilke tiltak som dere ønsker å gjennomføre. Dette kan prosjektleder bistå med. Send dette til flere entreprenører og be om tilbud.
De gir inntil 30 prosent i støtte så lenge tiltakene bidrar til mer enn 20 prosent energieffektivisering. Samtidig er støtten konkurransebasert, slik at de som kan vise til høyest energieffekt målt opp mot kostnad får støtte. Dere kan søke om støtte selv om det ikke er avklart om energieffektiviseringstiltakene skal gjennomføres. Hvis dere får støtte blir kostnadene lavere. Dermed blir det lettere å få gjennomslag i generalforsamlingen.
Hvis boligmassen oppgraderes, kan dere få grønt boliglån med lavere rente. For å få grønt boliglån må bygningsmassen gå opp to energiklasser eller har 30 prosent energibesparelse å vise til, ifølge OBOS Prosjekt. Dette kan også bidra til at beboerne blir mer positive til prosjektet, for nå er det på tide å overbevise resten av gjengen.
Hvis styret er avhengig av at beboerne stemmer ja til prosjektet, må dette stemmes over på generalforsamlingen. Det kan være lurt at energirådgiveren og prosjektlederen er til stede og kan gi mer informasjon om tiltakene som er foreslått. God informasjonsflyt til beboere om hvem, hva, hvor, når og hvordan kan bidra til positiv stemning for et stort renoveringsprosjekt. Opplys om fordelene som lavere strømregning. Fordeler som bedre og sunnere inneklima, mindre støy fra gaten og moderne løsninger vises kanskje ikke på strømregningen, men er ofte noe mange beboere setter pris på. Energieffektiviseringstiltak vil ofte gjøre prosjektet dyrere, men vil spare borettslaget for penger over tid. Du får bedre komfort og sunnere inneklima – alt i alt økt bokvalitet.
Det er prosjektlederen som har dialog med entreprenøren på vegne av byggherren, altså styret. De skal ha kontroll på økonomi, at budsjettet overholdes, at entreprenøren leverer det de skal og overholder tidsfrister som er avtalt. Styret er ofte med på byggemøter slik at de kan ta beslutninger underveis. Prosjektlederen hjelper også med å sluttføre søknader og sende inn rapporter om energieffektivisering.
Husk å minne både dere selv og beboerne om at rehabilitering tar tid, og at det gjøres for fremtiden! Fasaderehabilitering av flere boligblokker med skifte av vinduer og dører tar gjerne over ett år, men det blir bra til slutt!
Hvordan argumentere overfor beboere
– Det kommer ofte kritiske spørsmål på generalforsamlingene, som «Må vi gjøre det nå?» eller «Kan vi gjøre det enklere?», sier Carina Hiorth i OBOS Prosjekt.
Da er det viktig å gi informasjon på et nivå som alle forstår. Forklar så enkelt som mulig, og ikke tenk at dette er noe alle har kunnskap om. Samtidig er det lurt å minne beboerne på at det blir dyrere om man venter.
Ellingsrud Boligsameie i Oslo fikk hjelp av OBOS Prosjekt med å lede prosessen med å energieffektivisere bygningsmassen. Det har ført til lavere strømregning og bedre bokomfort! Foto: Ellen Omland
Hva er suksesskriteriene for å få gjennomslag?
I et borettslag eller sameie vil det alltid være forskjellige ønsker, behov og interesser blant beboerne, og dermed kan det være vanskelig å få gjennomslag for store prosjekter. Noen er bekymret for kostnadene, mens andre ikke planlegger å bo der lenge og ser ikke behovet.
Sintef Byggforsk gjennomførte en undersøkelse hvor de intervjuet 30 nøkkelpersoner i boligselskap for å høre deres erfaringer. Det har blitt en rapport som gir gode råd på veien.
- Aller først: Det er viktig at styret i boligselskapet bruker god tid, og lar prosjektet modnes. En prosess som går for fort frem, vil ikke få like stor gjennomslag hos alle. Da opplever beboerne at de ikke er med i prosessen, og at de ikke blir hørt.
- Samtidig er det viktig å gjennomføre en beboerundersøkelse for å finne ut hva beboeren faktisk ønsker. Hvis dette viker fra hva styret og energirådgiverne ser er nødvendig, er det lettere å vite hva slags informasjon man må gi til beboerne.
- Informasjonen som blir gitt bør være lettfattelig i et språk som alle forstår. Vis til suksesshistorier i andre borettslag, slik at det er lettere å se en ende på prosjektet. Hvis informasjonen gis for sent, rett før avstemning, gir det grobunn til misnøye fordi beboerne får ikke oversikt over prosjektet.
- Beboerne får god oversikt over kostnader og samtidig hva de kan spare i strømutgifter.
- Beboernes innspill blir tatt på alvor, de blir fortløpende oppdatert, og de føler dermed eierskap til prosjektet.
